con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), il legislatore ha introdotto un mutamento radicale nella disciplina delle locazioni brevi. Se negli anni passati l’affitto di immobili per periodi turistici era considerato una forma di gestione del patrimonio personale, oggi la norma impone confini molto stretti tra la libera gestione privata e l’esercizio dell’attività d’impresa.

L’obiettivo della presente circolare è analizzare il nuovo quadro normativo, evidenziando le criticità che potrebbero sorgere non solo sotto il profilo fiscale, ma anche sotto quello giuridico, previdenziale e professionale.

1. Inquadramento Generale: Definizione di Locazione Breve

Ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017, si definiscono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. La norma include i servizi accessori indispensabili, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, che non mutano la natura del contratto.

2. La “Stretta” del 2026: Il Dimezzamento della Soglia di Imprenditorialità

La novità di maggior impatto riguarda il numero di immobili che è possibile gestire senza dover aprire la Partita IVA.

• Fino al 31 dicembre 2025: la natura imprenditoriale scattava solo al superamento dei 4 appartamenti locati per periodo d’imposta.
• Dal 1° gennaio 2026: per effetto dell’art. 1 comma 17 della L. 199/2025, la soglia viene dimezzata. Si presume l’esercizio di attività d’impresa qualora vengano destinati alla locazione breve più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

In termini operativi, chi affitta 3 o più appartamenti nel corso del 2026 è considerato a tutti gli effetti un imprenditore, con il conseguente obbligo di apertura della Partita IVA, iscrizione alla Gestione INPS, tenuta della contabilità e presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

3. La Gestione degli Immobili in Comodato: Una Criticità Sottovalutata

Un aspetto di particolare delicatezza riguarda gli immobili ricevuti in comodato gratuito (ad esempio da genitori o parenti) e successivamente locati dal comodatario con la formula breve.

È fondamentale chiarire che, ai fini del conteggio della soglia dei due appartamenti, rileva il numero di unità immobiliari effettivamente destinate alla locazione dal soggetto gestore. Se un contribuente loca un immobile di proprietà e due ricevuti in comodato, egli sta gestendo complessivamente tre unità: ne consegue l’obbligo di inquadramento come imprenditore. In questo scenario, il reddito prodotto — che per il comodatario è tecnicamente classificato come “reddito diverso” — dovrà confluire nel reddito d’impresa, con un significativo aumento degli adempimenti da porre in essere.

4. Il Problema delle Incompatibilità Professionali

L’obbligo di configurarsi come “imprenditore commerciale” al superamento della soglia dei due appartamenti apre uno scenario critico per alcune categorie di contribuenti, a causa delle incompatibilità previste dai rispettivi ordinamenti:

• Dipendenti Pubblici: Il regime del pubblico impiego (D.Lgs. 165/2001) impone il divieto di esercitare attività commerciale o industriale
• Professioni Protette: Molti ordinamenti professionali (si pensi ad Avvocati, Notai o altre categorie iscritte ad Albi) vietano espressamente l’esercizio di attività di impresa commerciale. In questi casi, il passaggio automatico al regime d’impresa imposto dalla legge di bilancio potrebbe generare un’incompatibilità con l’iscrizione all’Albo professionale di appartenenza.

5. Regime Fiscale e Aliquote Cedolare Secca

Per i contribuenti che rimangono al di sotto della soglia di imprenditorialità, resta confermata la possibilità di optare per il regime della cedolare secca, ma con aliquote differenziate:

• Aliquota al 21%: applicabile su una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
• Aliquota al 26%: applicabile sulla seconda unità immobiliare destinata alla locazione breve.
• Oltre i 2 immobili: si decade dal regime della cedolare secca poiché il reddito viene riqualificato come reddito d’impresa.

6. Ruolo degli Intermediari e Portali Online

Se la locazione avviene tramite intermediari immobiliari o portali telematici (es. Airbnb, Booking), questi soggetti operano una ritenuta d’acconto (generalmente del 21%). La normativa 2026 chiarisce inoltre gli obblighi per gli intermediari non residenti:

• Se dotati di stabile organizzazione in Italia, adempiono tramite quest’ultima.
• Se residenti in UE senza stabile organizzazione, possono agire direttamente o nominare un rappresentante fiscale. Tuttavia, subire la ritenuta dal portale non esonera il contribuente dal monitoraggio della soglia: la responsabilità di dichiararsi come impresa ricade interamente sul proprietario/gestore.